Projekt - druk nr 381

 

 

 

Na podstawie art. 18 ust. 2 pkt. 15, art. 40 ust. 1 i 2 pkt. 3 ustawy z dnia 8 marca 1990 r., o samorządzie gminnym (tekst jednolity Dz. U. z 2001 r., Nr 142, poz. 1591 z późn. zm.) w związku z art. 21 ust. 1 pkt. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r., o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity Dz. U. z 2005 r., Nr 31, poz. 266 z późn. zm.) na wniosek Prezydenta Miasta Nowego Sącza Rada Miasta Nowego Sącza uchwala co następuje:

 

§ 1

 

Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy Nowy Sącz na lata 2009-2014 w brzmieniu określonym w załączniku Nr 1 do niniejszej uchwały.

 

§ 2.

 

Wykonanie uchwały powierza się Prezydentowi Miasta Nowego Sącza.

 

§ 3.

 

1.    Uchwała podlega ogłoszeniu w Dzienniku Urzędowym Województwa Małopolskiego.

2.    Uchwała wchodzi w życie po upływie 14 dni od jej ogłoszenia w Dzienniku Urzędowym Województwa Małopolskiego.

 

 

 

 

Załącznik Nr 1

do Uchwały Nr ... ... ...

Rady Miasta Nowego Sącza
z dnia ... ... ...

 

 

Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy Nowy Sącz stanowi średniookresowy, 6-letni dokument planistyczny, stanowiący o racjonalnym i efektywnym gospodarowaniu zasobem mieszkaniowym znajdującym się w posiadaniu gminy Nowy Sącz.

 

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r., o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r., Nr 31, poz. 266 z późn. zm.)  zwana w dalszej części programu - ustawą o ochronie praw lokatorów - nakłada na gminy wymóg uchwalenia wieloletniego programu gospodarowania swoim zasobem mieszkaniowym (art. 21).

 

Program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy Nowy Sącz zawiera przewidywane działania miasta na lata 2009 - 2014 zmierzające do realizacji zapisów wyżej wymienionej ustawy z uwzględnieniem możliwości finansowych budżetu miasta, a także określa sposoby pozyskania lokali mieszkalnych do mieszkaniowego zasobu gminy, zwiększenie efektywności wykorzystania istniejącego zasobu mieszkaniowego oraz działania nakierowane na poprawę stanu technicznego i standardu lokali mieszkalnych.

 

 

 

 

 

W skład zasobu mieszkaniowego gminy Nowy Sącz wchodzą lokale stanowiące własność gminy, komunalnych osób prawnych lub spółek prawa handlowego utworzonych z udziałem gminy Nowy Sącz, z wyjątkiem należących do Towarzystwa Budownictwa Społecznego, a także lokale pozostające w posiadaniu samoistnym tych podmiotów.

 

Według stanu na dzień 1 maja 2009 r., zasób mieszkaniowy gminy Nowy Sącz obejmuje łącznie 151 budynków, przy czym 21 to obiekty , w których znajdują się wyłącznie lokale niemieszkalne. W pozostałych 130. budynkach znajdują się łącznie 893 lokale mieszkalne.

 

 

Tab. Nr 1

Lp.	Status prawny budynku	Ilość budynków		Ilość lokali mieszkalnych
		ogółem	W tym budynki z lokalami mieszkalnymi	Ogółem	W tym wydzielone lokale socjalne
1.	Własność gminy	54	40	316	150
2.	Wspólnoty mieszkaniowe	94	87	574	0
3.	Własnościowe prawo do lokalu w spółdzielni mieszkaniowej	3	3	3	0
RAZEM		151	130	893	150

 

 

Do zasobu mieszkaniowego gminy Nowy Sącz nie należą lokale mieszkalne w budynkach stanowiących własność Sądeckiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego sp. z o.o. w Nowym Sączu , jednak w dyspozycji gminy pozostaje łącznie 81 lokali w tych zasobach które wybudowane były ze współudziałem środków budżetu miasta (30%) . Do zasobu gminy Nowy Sącz nie należą także lokale którymi gmina Nowy Sącz zarządza bez zlecenia, a także lokale mieszkalne w budynkach, których gmina Nowy Sącz jest współwłaścicielem w ułamkowych częściach. Wg stanu na dzień 1.05.2009 r., gmina Nowy Sącz zarządza łącznie 12 budynkami, które stanowią ułamkową współwłasność gminy Nowy Sącz i innych osób oraz 9 budynkami na zasadach określonych w art. 752 - 757 Kodeksu cywilnego.

 

 

Tab. Nr 2

Lp	Status prawny budynku	Ilość budynków	Ilość lokali mieszkalnych
1.	Współwłasność gminy	12	67
2.	Budynki których gmina nie jest właścicielem, ani współwłaścicielem - zarządzane w trybie art. 752. KC - tzn. prowadzenie cudzych spraw bez zlecenia	9	41
RAZEM		21	108

 

 

 

Tab. Nr 3

Lp.	Wiek budynku	Ilość	%
1	Do 50 lat	65	43
2	Od 50 – 100 lat	55	36
3	Powyżej 100 lat	31	21
RAZEM		151	100

 

Ocena struktury wiekowej budynków potwierdza, że konieczne jest odnowienie zasobu mieszkaniowego gminy Nowy Sącz i wskazuje na konieczność zabezpieczania środków finansowych na realizację tego celu, a także na wydatki na utrzymanie istniejącego zasobu mieszkaniowego w zadowalającym stanie technicznym.

 

Z wiekiem budynków związany jest ich standard. Ponad 300 mieszkań komunalnych posiada obniżony standard wyposażenia technicznego, przy czym aż 101 to lokale bez podstawowych elementów tego wyposażenia, jakimi są łazienka lub wc.

 

 

Tab. Nr 4

Wyszczególnienie	ilość mieszkań	Powierzchnia ogółem	Udział pod względem ilości	udział pod względem powierzchni
Pełny standard ( łazienka, wc, gaz lub en. elektryczna, centr. ogrzew., instalacja wod.-kan.) - 5 elementów wyposażenia technicznego	587	24 697,74	65,73%	60,21%
Bez 1 elementu wyposażenia technicznego	139	8 855,35	15,57%	21,59%
Bez 2 elementów wyposażenia technicznego	67	3 371,04	7,50%	8,22%
Bez 3 elementów wyposażenia technicznego	46	2 183,01	5,15%	5,32%
Tylko instalacja wod. - kan.	54	1 913,51	6,05%	4,66%
RAZEM	893	41 458,94	100,00%	100,00%

 

 

Dokonując oceny stanu technicznego budynków znajdujących się w zasobie mieszkaniowym gminy Nowy Sącz przyjęto następujące kryteria:

 

stan techniczny - do rozbiórki	przeznaczone lub kwalifikujące się do rozbiórki (remont jest niemożliwy lub nieopłacalny)
stan techniczny - zły	istnieje pilna potrzeba wykonania remontu (wymiany) co najmniej jednego z elementów budynku (np.: pokrycia dachu, elementów konstrukcyjnych, instalacji)
stan techniczny -średni	w najbliższym czasie (do 2 lat) należy dokonać remontu co najmniej jednego z elementów budynku (np.: pokrycia dachu, elementów konstrukcyjnych, instalacji)
stan techniczny - dobry	nie zachodzi potrzeba wykonania remontu budynku do następnego przeglądu technicznego

 

Tab. Nr 5

 

Na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych w ramach zasobu mieszkaniowego gminy Nowy Sącz, według stanu na dzień 1.05.2009r., oczekuje łącznie 180 gospodarstw domowych oraz 88 gospodarstw domowych objętych eksmisyjnym wyrokiem sądowym z prawem do lokalu socjalnego. Przez gospodarstwo domowe rozumie się osoby lub rodziny wspólnie ubiegające się o najem lokalu mieszkalnego z mieszkaniowego zasobu gminy Nowy Sącz.

 

Lp.	Struktura rodziny	Ilość wniosków ogółem	w tym:
			zakwalifikowane na lokale socjalne
1	Osoby samotne	12	0
2	Rodziny dwuosobowe	6	2
3	Rodziny trzyosobowe	10	4
4	Rodziny czteroosobowe	7	2
5	Rodziny pięcioosobowe	5	1
6	Rodziny sześcioosobowe i większe	3	1
RAZEM		43	10

 

 

Analiza danych z powyższego wykresu wskazuje, że na lokale socjalne w związku z realizacją wyroków sądowych oczekuje ok. 25% rodzin 6-osobowych i większych, podczas gdy o najem lokalu na zasadach ogólnych, tą grupę reprezentuje niecałe 10% wnioskodawców. Wskaźniki te determinują wielkość lokali mieszkalnych, jakie niezbędne są dla zrealizowania wniosków.

 

Szacuje się, że średniorocznie przyjmowanych jest do realizacji 40 wniosków o najem lokalu ze względu na trudne warunki mieszkaniowe i materialne oraz 10-15 wyroków sądowych zobowiązujących gminę do wskazania zobowiązanym lokali socjalnych.

 

 

 

Sprzedaż lokali mieszkalnych następuje na podstawie uchwały nr XI/149/2007 Rady Miasta Nowego Sącza z dnia 12 czerwca 2007 r., w sprawie zasad nabywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony, najmu lokali użytkowych, w tym garaży oraz zasad udzielania bonifikat ( Dz. Urzędowy Woj. Małopolskiego Nr 620, poz. 4106 z późn. zm.).Zgodnie z tym zasadami sprzedaży nie podlegają lokale mieszkalne:

 

Tab. Nr 7

Lp.	Nazwa zadania	2009	2010	2011	2012	2013	2014
1	Roboty zduńskie, remonty kominów itp.	2	2	2	2	2	2
2	Remonty instalacji elektrycznej	4	4	4	4	4	4
3	Remonty instalacji wod. – kan.	3	3	3	3	3	3
4	Wymiana stolarki	11	11	5	5	5	5
5	Modernizacje ogrzewania	4	4	10	10	10	10
6	Elewacje – prace termomodernizacyjne	30	30	15	20	20	20
7	Roboty dekarskie	15	15	10	10	10	10
8	Remonty w lokalach mieszkalnych	10	10	25	25	25	25
10	Remonty elementów konstrukcyjnych budynków	21	21	26	21	21	21

 

1. Planuje się, że polityka czynszowa gminy powinna zmierzać w kierunku ustalenia takiego poziomu stawki czynszowej, by dochody z czynszów najmu lokali zapewniały pokrycie wydatków związanych z ich utrzymaniem.

 

2. Kalkulując wysokość stawki czynszowej bierze się pod uwagę w szczególności koszty:

 

- konserwacji, utrzymania należytego stanu technicznego nieruchomości oraz przeprowadzonych remontów,

- zarządzania nieruchomością,

- utrzymania pomieszczeń wspólnego użytkowania, windy, anteny zbiorczej, domofonu oraz zieleni,

- ubezpieczenia nieruchomości.

 

3. Oprócz czynszu najemcy lokali mieszkalnych zobowiązani są do uiszczania opłat niezależnych od właściciela, gdy nie mają oni zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą usług. Przez opłaty niezależne od właściciela należy rozumieć: opłaty za dostawy do lokalu energii (cieplnej i elektrycznej) gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów
i nieczystości stałych, a także opłat za wodomierz i energię elektryczną
w pomieszczeniach piwnicznych.

 

4. Wprowadza się następujące rodzaje miesięcznych stawek czynszów za 1 m² powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych należących do mieszkaniowego zasobu gminy
Nowy Sącz:

 

a) stawka czynszu za najem lokalu mieszkalnego zawarty na czas nieoznaczony,

b) stawka czynszu za najem lokalu socjalnego. Stawka czynszu nie może przekraczać połowy stawki najniższego czynszu obowiązującego w mieszkaniowym zasobie gminy,

c) stawka czynszu wolnego ustalonego w przetargu na najem lokali mieszkalnych o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m², gdy do ich wynajęcia zastosowano zasady określone w uchwale Nr XXVII/341/2008 Rady Miasta Nowego Sącza z dnia 27 maja 2008 r., w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Miasta Nowego Sącza.

 

5. Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów wysokość miesięcznej stawki bazowej czynszu najmu za 1 m² powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego ustala Prezydent Miasta z uwzględnieniem czynników podwyższających lub obniżających stawkę bazową czynszu.

 

6. Stawkę bazową czynszu określoną w pkt. 5 ustala się dla lokalu o pełnym standardzie. Przez lokal o pełnym standardzie rozumie się lokal posiadający pięć następujących elementów wyposażenia technicznego: instalacja wodociągowo - kanalizacyjna, instalacja centralnego ogrzewania (indywidualna lub zasilana z kotłowni zewnętrznych), instalacja gazowa lub energia elektryczna wykorzystywana dla celów bytowych, łazienka i wc.  

7. Czynniki podwyższające lub obniżające wysokość stawki bazowej czynszu:

 

Lp.	Rodzaj czynnika	% obniżenia / podwyższenia stawki czynszowej
1.	Wyposażenie budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje:   -    brak 1 elementu wyposażenia technicznego -    brak 2 elementów wyposażenia technicznego -    brak 3 elementów wyposażenia technicznego -    brak 4 elementów wyposażenia technicznego -    tylko instalacja wodociągowo - kanalizacyjna	- 10% - 20% - 30% - 40%  - 50 %
2.	Położenie lokalu:   - w budynkach przy ulicach: Rynek, Św. Ducha, Ks. Kard. Wyszyńskiego, P. Skargi, Franciszkańskiej, Pl. 3 Maja, Kazimierza Wielkiego, Bóżniczej, Berka Joselewicza, Tymowskiego, Romanowskiego, Piastowskiej, Pijarskiej, Hoffmanowej, Dunajewskiego, Szwedzkiej, Wałowej, Sobieskiego, Lwowskiej do mostu na Kamienicy, Jagiellońskiej (do skrzyżowania z ul. Konarskiego), Konarskiego, Długosza ( do skrzyżowania z ul. Konarskiego), Narutowicza, Wąsowiczów, Wazów, Wąskiej   - powyżej V kondygnacji w domu bez windy	+ 5 %   - 5 %
3.	Potwierdzony decyzją administracyjną właściwego organu zły stan techniczny budynku lub lokalu  wymagających jego wyłączenia z użytkowania	- 40%

 

 8. Obniżenie lub podwyższenie stawki bazowej następuje poprzez zsumowanie wszystkich czynników podwyższających i obniżających stawkę bazową z tym, że obniżenie nie może przekroczyć 50% tej stawki, choćby zsumowanie wszystkich czynników występujących w lokalu mających wpływ na jej wysokość dawało wartość większą.

 

9. Podwyżki stawek czynszowych mogą być dokonywane jeden raz w roku, przy czym w przypadku podjęcia decyzji o zastosowaniu podwyżki nie powinna być ona niższa niż średnioroczny wskaźnik inflacji za rok poprzedni.

 

10. Zasady stosowania obniżenia lub podwyższenia stawki bazowej czynszu nie mają zastosowania do stawek czynszu określonych w pkt 4 lit. b) i c).

 

 

 

1.    Prezydent Miasta może, na wniosek najemcy lokalu, w którym czynsz jest równy lub wyższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu, wyrazić zgodę na obniżenie czynszu
z zachowaniem zasad określonych poniżej.

2.    O obniżkę, o której mowa w pkt. 1 mogą ubiegać się najemcy, których średni miesięczny dochód na 1 członka rodziny w okresie 3 miesięczny poprzedzających datę złożenia wniosku nie przekracza:

a) w gospodarstwie jednoosobowym 175% kwoty najniższej emerytury,

b) w gospodarstwie wieloosobowym 125% kwoty najniższej emerytury.

 

3.    Przy zawieraniu ugody dotyczącej obniżenia czynszu uwzględnia się kwotę najniższej emerytury obowiązującą w dniu złożenia wniosku, ogłaszaną przez Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”, na podstawie art. 94 ust. 2 pkt. 1 lit. a) ustawy z dnia 17 grudnia 1998 r., o emeryturach i rentach z Funduszu Ubezpieczeń Społecznych (Dz. U. z 2004 r., Nr 39, poz. 353, z późn. zm.).

 

4.    Za dochód uważa się wszelkie przychody po odliczeniu kosztów ich uzyskania oraz po odliczeniu składek na ubezpieczenie emerytalne i rentowe oraz na ubezpieczenie chorobowe, określonych w przepisach o systemie ubezpieczeń społecznych, chyba że zostały już zaliczone do kosztów uzyskania przychodu. Do dochodu nie wlicza się świadczeń pomocy materialnej dla uczniów, dodatków dla sierot zupełnych, jednorazowych zapomóg z tytułu urodzenia się dziecka, dodatku z tytułu urodzenia dziecka, pomocy w zakresie dożywiania, zasiłków pielęgnacyjnych, zasiłków okresowych z pomocy społecznej, jednorazowych świadczeń pieniężnych i świadczeń w naturze z pomocy społecznej, dodatku mieszkaniowego oraz zapomogi pieniężnej, o której mowa w przepisach o zapomodze pieniężnej dla niektórych emerytów, rencistów i osób pobierających świadczenie przedemerytalne albo zasiłek przedemerytalny w 2007 r.

 

5.    Dochód z prowadzenia gospodarstwa rolnego ustala się na podstawie powierzchni gruntów w hektarach przeliczeniowych i przeciętnego dochodu z 1 hektara przeliczeniowego, ostatnio ogłaszanego przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego, na podstawie art. 18 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r., o podatku rolnym (Dz. U. z 1993 r., Nr 94, poz. 431, z późn. zm.).

 

6.    Najemcy spełniający kryteria określone w punkcie:

 

2a) mogą ubiegać się o obniżkę czynszu do  30% kwoty naliczenia,

2b) mogą ubiegać się o obniżkę czynszu do 50% kwoty naliczenia.

 

7.    Obniżkę czynszu przyznaje się na okres 12 miesięcy. W przypadku, gdy utrzymujący się niski dochód gospodarstwa domowego to uzasadnia. Prezydent Miasta, na wniosek najemcy, może udzielić obniżki czynszu na kolejne okresy 12-miesięczne.

 

8.    Obniżki czynszu nie dotyczą najemców:

-     wynajmujących lokale na zasadzie czynszu wolnego,

-     najemców posiadających zaległości czynszowe przekraczające 3 pełne okresy rozliczeniowe,

-     najemców nie wywiązujących się z obowiązków utrzymania lokalu w należytym stanie technicznym i naruszających zasady porządku domowego,

-     najemców lokali socjalnych.

 

 ROZDZIAŁ VI

 

 

1.      Czynności zarządzania budynkami i lokalami mogą być zlecane firmom zewnętrznym na okresy nie dłuższe niż trzy lata. Wybór usługodawcy będzie następował w drodze przetargu realizowanego w trybie ustawy Prawo zamówień publicznych. Czynności zarządzania może wykonywać także gmina samodzielnie lub przez własną jednostkę organizacyjną.

2.       W latach 2010 - 2012 czynności zarządzania lokalami i budynkami w ramach gminnego zasobu mieszkaniowego będą realizowane przez zarządcę wyłonionego
w przetargu.

 

 

 

Podstawowym źródłem finansowania gospodarki mieszkaniowej w latach 2009 - 2014 jest budżet miasta, zasilany wpływami z czynszów najmu za lokale mieszkalne i użytkowe,  opłat z tytułu reklam,  ze sprzedaży lokali mieszkalnych, a także środki zewnętrzne.

 

Kierując się tym, że:

 

-  polityka czynszowa prowadzona będzie zgodnie z zasadami określonymi w     rozdziale V z uwzględnieniem zmiany wielkości  zasobu,

-  wpływy z wynajmu lokali będą rosły średnio o 2% rocznie,

-  wpływy z reklam utrzymają się na stałym poziomie, 

-  wpływy ze sprzedaży mieszkań - 400.000 zł rocznie, 

 

szacuje się, że w latach 2009-2014 osiągnięte zostaną następujące wpływy na sfinansowanie gospodarki mieszkaniowej:

 

Lp.	Wpływy	2008	2009	2010	2011	2012	2013	2014
1	Wpływy z najmu lokali	2 431,33	2 553,28	2 576,58	2 590,34	2 603,62	2 616,39	2 628,64
3	Reklamy	12,71	12,71	12,71	12,71	12,71	12,71	12,71
5	Sprzedaż mieszkań	163,83	400,00	400,00	400,00	400,00	400,00	400,00
	RAZEM	2 607,87	2 965,99	2 989,29	3 003,05	3 016,33	3 029,10	3 041,35

 

 

Roczne sprawozdanie z realizacji zadań zawartych w niniejszym programie prezydent miasta będzie przekazywał Radzie Miasta nie później niż w II kwartale następnego roku kalendarzowego. W sprawozdaniu zawarte będą w szczególności informacje dotyczące stopnia realizacji założeń programu, jego efekty  i problemy związane z jego wdrażaniem.